Pozwolenie na budowę jest kluczowym dokumentem, bez którego nie jest możliwe rozpoczęcie inwestycji budowlanej. Jakie warunki trzeba spełnić, żeby uzyskać pozwolenie na budowę?
Plan Miejscowy a Decyzja o Warunkach Zabudowy
Najważniejszym elementem, od którego powinniśmy zacząć projektowanie domu lub innego obiektu budowlanego jest sprawdzenie czy nasza działka znajduje się na terenie objętym Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (czyli MPZP). Zapisy MPZP określają m.in. przeznaczenie terenu, rodzaj zabudowy i warunki zagospodarowania. Jeżeli działka objęta jest MPZP wystarczy uzyskać wypis i wyrys z uchwalonego planu. Natomiast jeżeli na obszarze, na którym znajduje się działka nie ma uchwalonego planu miejscowego, należy wystąpić do urzędu gminy o wydanie Decyzji o Warunkach Zabudowy (tzw. WZ). Tutaj formalności mogą potrwać dłużej – na uzyskanie WZ trzeba czekać od 2 do 3 miesięcy. Formularz wniosku o wydanie decyzji jest dostępny w urzędzie. Należy do niego załączyć:
- 2 egzemplarze kopii mapy zasadniczej (do uzyskania w wydziale Geodezji, Kartografii, Katastru i Nieruchomości Starostwa). Na 1 kopii zaznacz obszar objęty wnioskiem i lokalizację obiektu budowlanego
- oświadczenia od dostawców mediów o możliwości ich podłączenia na działce (prąd, gaz, woda, kanalizacja itp.)
- załącznik graficzny przedstawiający koncepcję budynku: rzut, przekrój, elewacje wraz z opisem
Często się zdarza, że inwestorzy nie są świadomi ograniczeń jakie narzuca Plan Miejscowy, przez co wybudowanie wymarzonego domu może być bardzo utrudnione a czasem nawet niemożliwe. Dlatego już na początku drogi do budowy domu warto udać się do architekta, który zrobi analizę obszaru, sprawdzi uwarunkowania przestrzenne i określi jakie możliwości zagospodarowania posiada nasza działka – jest to tzw. analiza chłonności działki. My w naszej analizie uwzględniamy zarówno zapisy Planu Miejscowego jak i usytuowanie działki w stosunku do kierunków świata, nasłonecznienie, kształt terenu, otoczenie, dostęp do drogi publicznej i mediów. W razie potrzeby występujemy również w imieniu Inwestora o wydanie Warunków Zabudowy.
Projekt Budowlany – aktualizacja po nowelizacji Prawa Budowlanego
Zatem do rozpoczęcia prac nad projektem potrzebujemy jednego z tych dwóch dokumentów. W kolejnym etapie pracy przedstawiamy koncepcję budynku w postaci widoków 3D, rzutów budynku oraz zagospodarowania działki. Projekt koncepcyjny uzgadniamy do pełnej akceptacji klienta. Aby przygotować taki projekt, z którego Inwestor będzie w pełni zadowolony ważna jest współpraca na linii klient – architekt. W zależności od rodzaju, stopnia skomplikowania i zakresu planowanej inwestycji okres współpracy z Architektem przybiera różną długość. Skomplikowany projekt wymaga przeprowadzenia szeregu analiz oraz uzyskania wielu dodatkowych dokumentów. Oto lista dla większości inwestycji:
- Wypis / wyrys z planu miejscowego lub decyzja o warunkach zabudowy
- Mapa do celów projektowych
- Badania geologiczne podłoża
- Zgoda na lokalizację zjazdu z drogi publicznej
- Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane
- Warunki techniczne przyłączy
- Decyzja zezwalająca na wyłączenie gruntu z produkcji rolniczej lub zaświadczenie, że taka decyzja nie jest wymagana.
Dokumenty te – ich rodzaj i kolejność uzyskiwania – określamy na początku współpracy. Klient może sam podjąć się zadania załatwiania tych formalności lub zlecić to architektowi. Dając nam pełnomocnictwo, Inwestor zdejmuje z siebie ciężar pokonywania barier i trudności w kontaktach z administracją budowlaną.
Kolejnym etapem jest sporządzenie finalnego Projektu Budowlanego. Jest to obszerne opracowanie, w jego skład wchodzą:
- Projekt zagospodarowania Terenu (PZT)
- Projekt Architektoniczno – Budowlany (PAB)
- Projekt Techniczny (PT) a w nim:
- projekt konstrukcji
- projekty branżowe m.in. instalacji elektrycznych, instalacji sanitarnych (wodno – kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, gazu), wentylacji mechanicznej itp. Wszystkie projekty branżowe wykonane są przez projektantów posiadających uprawnienia budowlane w danej specjalizacji
Nowelizacja Prawa Budowlanego
19 września 2020 r. miała miejsce duża nowelizacja Prawa Budowlanego, która zmieniła zakres i formę projektu budowlanego. Od teraz do uzyskania pozwolenia na budowę do urzędu składamy tylko PZT oraz PAB natomiast PT i nie jest już załączany do wniosku ani stemplowany przez urząd jak to miało miejsce wcześniej. Oczywiście Projekt Techniczny nadal jest potrzebny aby zacząć budowę oraz uzyskać odbiór budynku po zakończeniu budowy, dlatego jest przekazywany inwestorowi obowiązkowo przed rozpoczęciem budowy.
Wniosek – co w nim zawrzeć i gdzie złożyć?
Wniosek o pozwolenie na budowę powinien być złożony w Wydziale Architektoniczno – Budowlanym Starostwa Powiatowego lub Urzędu Dzielnicy. Wzór wniosku znajduje się na stronie internetowej urzędu. Powinno zawrzeć się w nim dane na temat inwestora, adres planowanej budowy oraz rodzaj inwestycji. Ostatnim elementem jest załączenie wszystkich dokumentów niezbędnych do wydania pozwolenia na budowę, są to m.in.
- 3 egzemplarze Projektu Architektoniczno – Budowlanego
- 3 egzemplarze Projektu Zagospodarowania Terenu (PZT)
- Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
- Oświadczenie o możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej
- załączniki projektu budowlanego: opinie, uzgodnienia, pozwolenia, ekspertyzy i inne dokumenty, wymagane w zależności od planowanej inwestycji
Wniosek wraz z załącznikami może zostać dostarczony osobiście lub pocztą, a od 1 lipca 2021 również złożony online w wersji elektronicznej za pomocą platformy epuap. Jest to bardzo duża zmiana i wielkie ułatwienie, z którego od samego początku chętnie korzystamy.
W przypadku niedołączenia wszystkich wymaganych dokumentów, inwestor starający się o uzyskanie pozwolenia na budowę dostanie informację zwrotną o brakach i terminie, w którym można je uzupełnić. Jeżeli wniosek składany był w wersji elektronicznej, takie postanowienie zostanie wysłane również na skrzynkę epuap. Taka forma ma same zalety: oszczędność czasu, papieru a co najważniejsze w przypadku uzupełnień nie czekamy na otrzymanie pisma pocztą tradycyjną tylko wchodzimy na swoje konto i tego samego dnia możemy wysłać poprawki.
Czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę
Starostwo ma, według Kodeksu Postępowania Administracyjnego, 65 dni na rozpatrzenie wniosku i wydanie decyzji Pozwolenia na Budowę. W zależności od ilości wniosków i skomplikowania projektu czas ten może ulec skróceniu lub wydłużeniu. W związku z tym, zanim przystąpimy do realizacji inwestycji, należy uzbroić się w cierpliwość, która pomoże nam dopełnić wszystkie formalności. Potem pozostaje już tylko umówić kierownika budowy, który pomoże w przeprowadzeniu budowy aż do odbioru i użytkowania.
